Vi har snakket med styreleder i Forum for Næringsmeglere Jacob A. L’Orsa om lanseringen, og spurt om betydningen av Meglerstandardene:
–Meglerstandardene har siden midten av 90-tallet vært den viktigste mal for utarbeidelse av kjøpekontrakter innen næringseiendom i Norge, i de senere år nesten enerådende – og antatt benyttet i mer enn ¾ av alle transaksjoner. Standardene er nå lansert i 6. utgave (nr 6 09/11), forklarer L’Orsa. Ved løpende fornyelse av malene, søker vi alltid å foreta det vi kaller en “konservativ oppsummering av markedspraksis”.
-Hvordan sikrer dere at man forholder seg til markedspraksis?
-Vi mottar løpende innspill fra norske næringsmeglere. Meglerne er generelt opptatt av å foreslå balanserte kontrakter, der både kjøpersiden og selgersiden “kjenner seg igjen”, i tillegg til at kontraktene er språklig presise og fullstendige, uten samtidig å bli for vanskelig tilgjengelige, fortsetter L’Orsa. Vi får videre bistand i utformingen fra BAHR ved Stig Bech og Erik Langseth, som har bred erfaring etter 20 års kontraktsutvikling på området.
-Hvilke standarder foreligger?
-Som tidligere foreligger Meglerstandard EIENDOM, Meglerstandard AS, Meglerstandard KS og Meglerstandard ANS – alle med oppgjørsavtaler. Nytt av året er at man nå også får oppdaterte engelske oversettelser, noe som er stadig mer praktisk i et marked med mange internasjonale aktører, opplyser L’Orsa.
-Er det din oppfatning at Meglerstandardene er balanserte?
-I forbindelse med salg har nok de fleste meglere et “selgerståsted”. Men over tid har bransjen erfart at “den gyldne middelvei” ofte er det beste utgangspunkt for forhandlinger. Gradvis har Meglerstandardene beveget seg fra å være “selgervennlige” til å bli mer rendyrkede sammenfatninger av praksis. Vi ser i den sammenheng at det blir stadig enklere forhandlinger, noe vi oppfatter som et resultat av at partene føler seg trygge på at kontraktene har et balansert innhold, avrunder L’Orsa.
Vi har også snakket med Stig Bech om de konkrete endringer som er gjort i siste utgave, derunder Bech oppsummerer følgende hovedtrekk:
Nye kjøpekontrakter
• Tilstrekkelig med «forenklet revisorkontroll» av revidert balanse, ikke nødvendig med ordinær revisjonsberetning
• Utvidet reklamasjonsfrist til 3 år for eierskap til aksjene og eiendommen
• Ingen ansvarsbegrensning for brudd på garantier om eierskap til aksjene og eiendommen, samt utdeling på og andre rettigheter til aksjene
• Nytt krav om bekreftelse om gjeninnflytting fra leietakere for at selger skal kunne avskjære mangelskrav ved skade på eiendommen før overtakelse
Nye oppgjørsavtaler
• Mange har ment at oppgjørsavtalene har vært lange
• Flere punkter er nå forenklet
• Ytterligere forenklinger kan gjøres ved å stryke gul tekst om
◦ Endring disposisjonsrett til konti (kan løses uten avtaleregulering)
◦ Bekreftelse om krav fra styremedlemmer og konsernselskap (dekkes av balansegaranti i kjøpekontrakten)
◦ Endring av styret i målselskapet etter overtakelse (kan løses uten avtaleregulering)
◦ Situasjonen der oppgjørsvilkårene ikke blir oppfylt
For nærmere informasjon, kontakt Jacob A. L’Orsa på telefon 9005 4647 eller Stig Bech på telefon 913 72 668