Standardene er nå distribuert i nye utgaver (nr 3 11/10). Redaksjonen er i hovedsak utført for foreningene av Einar Frigland (Huseiernes Landsforbund), Ottar F. Egset (Føyen), Maria Eriksen (DTZ), Jacob L’Orsa (FFN), Camilla H. Solheim (BA-HR) og Stig L. Bech (BA-HR), med mange gode innspill fra andre meglere, advokater, revisorer og bransjefolk.
Vi har samlet deler av redaksjonen, og fått en redegjørelse for de nye standardene. Men først har vi spurt om hva som er årsaken til standardenes brede markedsutbredelse:
– Disse standardene var fra første utgave ment å skulle være et speilbilde av det vi opplever er gjengs i dagens marked. I 2004 og 2005 samlet vi representanter for bransjen, og gikk nøye gjennom markedspraksis. Denne gjennomgåelsen er gjort også i 2008 og nå i 2010, forklarer Solheim.
– Vi har i praksis sett at standardene letter utleierarbeidet, og samtidig gir gjennomtenkt regulering, supplerer Egset.
– Hvilke utgaver er nå tilgjengelig?
– Som tidligere har man produsert standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er”), dette er den mest vanlige, forklarer Frigland. I tillegg har man en variant av samme kontrakt, men for nye eller rehabiliterte lokaler. Videre har man to varianter for situasjonen der leietaker leier hele bygget (en for utleie ”som de er” og en for utleie av nye/rehabiliterte lokaler).
– Hvilke endringer er gjort i de nye utgavene?
– De viktigste endringene knytter seg til merverdiavgift og offentligrettslige krav tilknyttet eiendommen, sier Bech. Blant annet har man tatt inn en regulering av ansvaret knyttet til universell utforming, der det fremgår at pålegg om utbedringer fra offentlige myndigheter knyttet til krav om universell utforming skal besørges og bekostes av leietaker, når pålegget i hovedsak kan tilbakeføres til leietakers særlige bruksformål eller den bransje leietaker driver i leieobjektet. Pålegg om utbedringer knyttet til universell utforming, som ville ha blitt pålagt uavhengig av de alternative bruksformål som leieobjekt lovlig kan benyttes til, skal derimot besørges og bekostes av utleier. Denne ansvarsfordelingen skal gjelde uavhengig av om leietaker eller utleier er adressat for pålegget fra offentlige myndigheter. Endringen er ment å være en presisering av den gjeldende ansvarsfordeling mellom utleier og leietaker, og ikke en skjerping av pliktene for noen av partene, forklarer Bech.
– Hva gjelder merverdiavgift var reguleringen i tidligere standarder blitt nokså omfattende, særlig etter at man tok høyde for justeringsreglene, forklarer Solheim. Teksten er søkt forenklet og kortet ned uten at dette er ment å innebære noen realitetsendringer. Videre er det tatt inn en forklaring til merverdiavgiftsbestemmelsen bak selve kontraktsbestemmelsen, for å forenkle bruken og lette forståelsen av bestemmelsens konsekvenser både for utleier og leietaker.
– Videre er det lagt inn oppdaterte forslag til forlengelsesklausuler (bak selve avtaleteksten), sier Bech. På bakgrunn av en nylig avsagt Høyesterettsdom, er det tatt inn et nytt avsnitt. I den aktuelle dommen la Høyesterett til grunn at en avtale om fastsettelse av taksten for en eiendom etter prinsippene for åsetestakst ved takstnemnd måtte anses som en avtale om voldgift, idet takstnemnda i et slikt tilfelle måtte anses å ha tatt stilling til en ”rettstvist”. Voldgiftslovens regler kom derfor til anvendelse. I standardene presiseres det nå at dersom takstkommisjonens fastsettelse av markedsleie også reiser rettslige spørsmål som partene er uenige om (dvs. ikke bare et spørsmål om ”faktafinning”), skal takstkommisjonen bare ta stilling til disse så langt partene i fellesskap ber om det. I så fall skal også reglene i voldgiftsloven følges, så langt voldgiftsloven ikke er fraveket ved noe av det som er avtalt, på punkt hvor voldgiftsloven tillater avtalte avvik.
– Er det inntatt endringer og presiseringer tilknyttet den praktiske fordeling av oppgaver og kostnader mellom partene?
– Bare i liten grad – tanken er å bevare balansen i standardene mest mulig som tidligere, forklarer Egset. Jeg kan dog nevne at eksemplet på kostnader som inngår i felleskostnadene er supplert med en tekst som presiserer at oppregningen ikke er ment som en angivelse av hva som skal inngå i felleskostnadene per leiestart, men som eksempler på forhold som inngår i felleskostnadene dersom tilbudet eksisterer. Videre er det presisert at innholdet vil kunne endre seg i leietiden, for eksempel som følge av innføring av nye servicetilbud eller offentligrettslige krav.
– Det er også tatt inn en presisering av at tilsyn, service og vedlikehold av utstyr for solavskjerming, samt snømåking av tak, inngår i felleskostnadene, sier L’Orsa.
– Også de rene juridiske temaer er småjustert – blant annet er det tidligere kravet om vesentlig forsinkelse som grunnlag for å kreve avslag i leien strøket, ettersom det ikke anses som naturlig at leietaker skal måtte betale leie før overtakelse har skjedd (selv om forsinkelsen ikke er vesentlig), forklarer Frigland.
– Og, maksimalbeløpet for utleiers erstatningsansvar er hevet til et beløp tilsvarende 6 måneders leie, sier Bech. Dette skyldes at forholdet svært ofte har vært gjenstand for forhandlinger og endringer, og organisasjonene har mottatt flere innspill på at ansvaret bør økes. 6 måneders leie oppfattes å være i samsvar med markedspraksis. Videre er det foretatt en presisering av at begrensningen gjelder i leietiden, samt at ved eventuell forlengelse gjelder tilsvarende begrensning for tap i forlengelsesperioden, avslutter Eriksen.